崔建华：从战略高度上解决房地产困局

崔宪兵 · 发表于 2011-1-15 12:15:00

　　房地产业发展在调控的基础上，要考虑整个产业的发展道路，实现社会保障和商品化市场化两条腿同时走路。
　　中国经济：对于目前中国房地产的现状，您是如何看待的？
　　崔建华：对于目前的房地产现状，我很不客气地用四个字讲，一团乱麻，就是所谓的剪不断理还乱。首先，对房地产本身定位的问题上，分歧就非常大，它到底在中国经济中起到一个怎样的作用？它到底是不是属于支柱性产业？金融危机发生后，很多人要把房地产业立到国家的产业振兴规划中去，但后来也没有立，这实际上是有很大分歧。从实际状况来看，它也是一团乱麻的，老百姓、开发商似乎都不满意，而中央政府好像也不太满意，当然，地方政府跟它们不一样，我觉得地方政府特别是某些地方政府这几年是偷着乐。因为地方政府从房地产行业可能是得到了最多的收益，包括土地的收益、税费的收益等等。
　　中国经济：房地产的定位分歧很大，那么，在您看来，房地产行业应该是一个什么样的定位？
　　崔建华：我认为，从正常的定位来讲，房地产行业应该是支柱产业，这是毫无疑问的，不能因为中国房地产业发展最近几年出现了一些问题，就否认这种定位，就否认这个产业需要持续的发展，甚至在某些地方或者说在某些时候可能还需要振兴。房地产业发展也有不太均衡的时候，也有比较冷的时候，那么它遇到冷的时候，你还真需要一些力量来推动它一下。
　　从房地产行业发展的产业链关系来看，即产业的相关性，房地产直接涉及的就有60个左右的行业，它对建筑业、建材业，甚至包括家电行业都有推动作用。根据北京市的调查数据，搬新家的家庭至少有五分之一要换新的家具或家用电器。从别的国家发展经验来看，房地产行业至少在一个比较长的时间内，支柱性产业的地位是没有问题的，尤其是中国这样一个大的经济体，人口多地方大，经济总量大。
　　现在，整个中国社会的发展进程，如城市化等等，都需要房地产业有一个大的发展。因此，在房地产行业的发展问题上，我们一定要保持坚定而明确的战略，问题归问题，定位归定位，这两个应该不是很矛盾的事情。
　　中国经济：您觉得目前房地产行业的现状是由哪些因素造成的？
　　崔建华：现在这种复杂的状况有焦点的话，应该包括两方面的内容，就是所谓的高房价和部分地区。对于目前的高房价，我认为是三个主要的因素，一个是政府的因素，一个是刚性需求，一个是投机。那么，刚性需求和投机其实都可以归到需求里头去，需求肯定推动价格的上升。地方政府是一个非常重要的因素。前两年的金融危机刚发生的时候，很多地方出现了买房子政府给补贴的情况，政府走上了前台，出现“政府托市”，因为政府需要考虑土地收入和税费等问题，而这无形之中也推高了房价。从地方政府的角度上看，他可能并不希望房价下降，因为房价下降对地方政府的收益，以至于对整个经济氛围的影响可能很大，房价高会造成经济繁荣、欣欣向荣的景象。
　　关于部分城市的范围，那么这部分到底是哪些城市？房价究竟要降多少？其实现在做房地产的企业，包括做房地产研究的人，只有一个模糊的概念，没有一个很具体的量化的标准。所以，对这已经进行的调控究竟达到了什么目标的评价，没有一个可以比较的基础，那么，你怎么去看这个调控的效果？房价降是跟什么时候比较呢？你到底要把哪些城市房价降下来？到现在，社会上对这个调控效果的判断的分歧也非常大。从2010年4月到现在，调控措施出台已经过去大半年了，社科院的数据说全国的房价2010年涨了15%。如果是3%到4%的通货膨胀，那这房价上升15%还是很快的。过去我们有一种说法，说房价的上升一般是物价上升的1到1.5倍，那么如果物价上升4%的话，那你房价上升应该最多是6%，你现在是15%，4倍于物价上升的幅度，就超出了人们一般所认为的房价跟物价的关系。所以，这迫使我们不得不考虑中国这个房地产业的发展道路和未来调控的政策。出台新的调控手段，最容易想到的、现在谈得最多的，就是房产税。
　　我认为，在考虑新的调控手段以外，中国一定要考虑一个更高层次的问题，就是中国房地产业的发展道路。几十年至少20年以前，中国房地产发展一开始就有问题，而且还不是一般的问题，有重大缺陷。中国房地产的发展因素包括很多，如城市化、资本的流动、投机等等。其实，还有一个非常重要的因素，就是制度变迁引发中国房地产的发展，也就是说土地制度的改革和住房制度的改革，即住房商品化。与市场化、商品化同样重要的一个问题，就是住房的社会保障问题。正是因为有商品化、市场化，才有社会保障问题的出现。而中国几十年以来的发展道路注重了商品化和市场化，而没有注重社会保障。所以，20年以后看问题就很明显了，这是一个房地产业的发展道路问题。
　　最近这两年，中国开始重视住房的社会保障，2010年搞580万套社会保障房，2011年要搞1000万套，但中国有600多个城市，这还不包括城镇、县城，因此，这个数字平均下来就很少了。所以，我认为，房地产业发展在调控的基础上，要考虑整个产业的发展道路，实现社会保障和商品化市场化两条腿同时走路。
　　对于一些地方政府而言，房地产的发展行业掩盖了他们的“懒惰”行为。地方政府通过卖地、通过发展所谓的房地产，它就获得了大量的收入，大量的GDP，而房地产的繁荣掩盖了地方发展的很多缺陷。在很多地方，在投资方面，以省为单位（包括直辖市），最高的地方房地产投资占全社会投资的55%左右，这就是说客观上它已经把房地产作为它经济发展的最重要的方面。

崔宪兵 · 发表于 2011-1-15 12:15:24

金融界 2011-1-14 17:47

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