崔兴龙：我们眼中的互联网房地产电子商务o2o模式

崔洪辉河南 · 发表于 2011-8-11 13:01:35

崔兴龙：我们眼中的互联网房地产电子商务o2o模式http://shaoyang.house.sina.com.cn 2011年08月10日16:02
中国房产信息集团技术总监崔兴龙先生　　新浪乐居讯我介绍一下我们眼中的互联网房地产电子商务是什么样的。这三张图非常简单，b2b、b2c和c2c，房产电子商务应该不属于这三类，是o2o的模式，我解释一下，说穿了就是在线上享受低廉的价格并且支付，在线下享受这个过程，这就是一个非常简单的理解，如果从产品的角度来讲会复杂一些。

　　以下为会议实录：

　　崔兴龙：谢谢大家！首先解释一下，我是有西服的，在公司上市那天穿过一次。首先介绍一下我们EJU.com产品的过程，其实电子商务对大家来讲应该不是陌生的话题，房产也是不陌生的话题，房产网站从13年前到今天，为什么会产生新的平台，我给大家做一个简单的汇报。

　　首先第一个命题是互联网房地产行业会不会从媒体化走向电子商务？大家应该非常清楚，从最早的新浪到安居客解决的都是信息对称的问题，一个是买房者，一个是卖房者，但是他们都没有解决交易或者准交易的问题，我现在第一个命题是互联网房地产行业的网站会不会从媒体化走向电子商务交易。

　　这个图大家都知道，电子商务从最早的8848到现在十几年了，应该说已经深入到我们生活当中每个部分，如果今天有谁不知道电子商务，或者没有使用电子商务的话，就很落伍了。现在电子商务已经从3c、产品过渡到食品、奢侈品、服装、家具等所有的产品，记得去年在北京汽车上牌照大限之前在淘宝上买了4000辆汽车，当然了，有历史原因在里面。现在除了房产和汽车以外，大量的产品都可以由电子商务进行消费。

　　中国的网民规模和网购规模飞速的发展，解决的是量的问题，多媒体平台的介入解决的是智能终端的问题，08年的经济危机促进了中国电子商务的发展，其实时机就是08年的经济危机，促使大家习惯在家进行消费，购买性价比更高的商品；很多从青春期开始就生产在互联网上的人，85后，他们已经逐渐的步入消费主流，他们对互联网的应用以来度和忠诚度远远高于之前的人，这类人也会成为未来的消费者。网民对互联的认知已经深入到衣食住行。

　　回顾了整个电子商务的发展过程到今天的状况，我们简单的看一下房地产网站的发展，这里面有各种各样的分类信息的网站，这些网站解决的是什么问题，解决的是买卖双方信息对称、公开的问题，只解决了这些问题。解决了这些够不够呢？严格来说是不够的，我再给大家做一个延伸的话题，雅虎其实只解决了信息聚合的问题，谷歌为什么超越雅虎，因为他还解决了检索的问题，facebook为什么这么火，因为它还解决了信息的分享、讨论，决策，导向的下一步，无论是解决心理需要还是物质需要。

　　客观的说单纯的媒体展示已经无法满足开发商的销售需求，传统媒体类网站无法解决购房者信息不对称的问题，购房者希望买到性价比更高的房产，最后一个，购房者需要专业的顾问式加管家式线下服务的流程。

　　下面我介绍一下我们眼中的互联网房地产电子商务是什么样的。这三张图非常简单，b2b、b2c和c2c，房产电子商务应该不属于这三类，是o2o的模式，我解释一下，说穿了就是在线上享受低廉的价格并且支付，在线下享受这个过程，这就是一个非常简单的理解，如果从产品的角度来讲会复杂一些，为什么说房产电子商务为什么是o2o的模式。比如说唐亮买一个房子说在望京，把通州的房子快递到你家这就有问题了。第二个问题是房地产的个性化极强，我们把很多的专家组织到一起，房产信息非常的复杂，多样，需求也很多样；第四个问题，房地产行业产业链过长，我们今天想想，之前为什么马云他们没有解决房地产的交易问题，不是他们不够聪明，因为房地产链条非常长，作为商品本身的属性并不适合在互联网上销售，当然了，这是之前。

　　前面讲了房地产电子商务，后面的问题是我们做这个产品的时候如果想到难题在哪，首先我们认为有四个难题，一个是引流，每个人都知道，房地产电子商务和其他的电子商务网站一样，引流是一个非常重要的一块，而且京东他们的成本都在哪，这是一大块，还有一个线下的物流的仓储和配送，支付门槛过高，第四个是线下流程比较复杂。首先说房地产电子商务网站为什么需要引流？有两个问题，第一个问题，流量不是最大的，第二，不是互联网第一入口，比如说刚才说了潘先生，这个时候他在会场，不会想到上淘宝，或者京东，而是新浪微博，每天第一个人打开手机，做你所有应用的时候，难道第一个你真的会上京东吗，有会上淘宝的，淘宝店主，所以按照互联网排名来看，技术通讯和微博基本上占到了90%，第二是门户网站，然后搜索引擎这类的，如果你上了肯定是脑子里面形成了一个关键词才会进行搜索，所以它不是第一入口网站，但是不代表不是流量最大的网站，第五才轮到电子商务的网站，电子商务类网站占整个互联网第一入口8%，100人上网只有8个人打开电子商务的网站，其中还包括大量的淘宝和京东用户，电子商务类网站不是第一入口，流量不是第一大的，这个对所有的电子商务网站都是一个重要的问题。

　　第二个是商品的标准化程度不高，我拿家具做一个例子，首先商品标准化程度在网上电子销售过程中，为什么这么敏感？大家知道，你们第一个形成电子商务交易平台买的东西很可能是手机，数码，电脑，因为他们的商户非常的标准，给你提供的所有的信息都是对称的，对称的商机有一个非常简单的问题，就是他产生的不确定性是最少的，你购买他，心理产生的不确定因素是最少的，所以商品化标准化程度的高低决定了这个商品是不是适合在互联网上做电子商务交易的第一步。

　　第二个互联仓储配送一个手机到周总的家里，还是物流仓储配送一个家具，哪一个物流的成本和商品衍生的复杂最低，很明显是手机。家具需要做完整的安装，甚至有可能家里做踢脚线，家具就放不进去了，也就是说房地产作为商品，作为o2o里面第二个大的难题，第一个房地产标准化不够高，第二个整个的衍生服务标准程度不够高，这是两个问题。

　　第三个，支付门槛，支付门槛为什么也是非常大的问题，原因很简单，我们大概累计了很多数据，做了分析，简单的说一下12.98%和29.33%的概念，12.98是每个人在可支配的收入里面单笔支付互联网消费的恶毒，一个月可支配一万块钱，会有1298支付给网络的消费，我们房产只要做一个定金的支付可能就需要5000块甚至两万块钱，远远超过了50%，这是电子商务交易过程中第三个大问题，支付门槛的问题。还有一个问题，支付手段单一，便捷性不够，还有一个安全性不够，所以造成了大家进行大额支付的时候门槛较高。

　　第四个问题，虽然没有物流，没有仓储，没有配送。但是因为信息商品的非标准化，客户需求的多样化，复杂度导致了线下流程非常复杂，所以我们需要在这个平台里面有大量的第三方的代理公司包括我们自己的代理公司，包括其他的经纪机构。

　　说了四个难题，我们自夸一下，说一下四个难题的应对方案，这张图相对大一些，第一个是跨媒体引流资源库，这个解决的是第一个问题——引流的问题，新浪也好，新浪微博也好，百度也好，百度品牌专区还是移动终端也好，我们解决的都是引流的成本跟流量的质量方面的问题。

　　第二个部分是我们的o2o模式里面的online部分，线上的部分解决的是标准化的程度解决非标准化程度造成的信息不对称的问题和线上支付的问题，跟经纪公司经纪人解决的是线下服务的问题。

　　我们拆开看，先看跨媒体引流的资源库，大家都知道，刚才我说了，互联网的第一入口，主要是在技术通讯媒体上，流量最大的在百度，搜索引擎上，我们的优质资源库，所谓的最后一句话非常简单，通过对互联网媒体，线下资源的整合为我们引入优质的流量。

　　第二个解决的商品标准化的问题，如果大家购买商品对商品的标准化程度认识不够，造成心理第一个购买的门槛，我们通过交易管理库解决。另外是一个支付的问题，这里面解决的是线上，类似支付宝还是其他的财富通，线下包括线上的一部分，非常好的解决方案，非常简单，如果有一天你买了房子，可以不用到售楼处签约，拿卡一刷就可以了，我们在引流的过程中，交易的过程中其实积累了大量的用户行为，你访问了哪些页面，看了哪一些房子，看的是90平米以下的，还是70平米以下的，这些数据都非常有效的为下一步，线下服务做了非常好的铺垫，也就是说线下服务有一定的数据积累的基础，经纪公司，管理平台解决的是经纪人资质认证的问题。

　　我们定了我们认为的所有的online的整个过程，我大概介绍一下我们这几个月的成果，刚才有一个记者采访的时候问了我一个问题，这个过程中最困难的是什么，非常简单，就是我们要上四十个项目，同时我们还要解决产品标准化的问题，这个标准化涉及产品设计的交互，视觉设计的页面，广告，前端，产品研发及测试，后台操作，为什么做的这么麻烦？为什么，原因很简单，就是希望将来上一个房源，上一个项目的时候就跟在京东的后台上一个手机或者简单的翻页器一样，做一个标准的售卖需要反反复复的测试。广告应该有多大？字号多大？导航应该是什么样的，包括每个页面的k数多大，每一次滚动加载的数据150k以上还是以下，我们都做了测试。

　　我大概算了一下，从给潘总做的项目到现在108天，我们做了40个项目，将来我们这样的产品实际上有一套非常完整的运营标准在里面，每个用户怎么来的，关心一下什么房源，整个流程我们都有数据监控的标准，今天做了非常简单的介绍。首先我们的业务覆盖了14个城市，这14个城市里面也是上半年交易额比较高的，也是通过我们近期的用户入镜和ip的分析，主要用户来自于这14个活跃的城市，北上广深，天沈成渝地区。

　　客户群举一个简单的例子，这一条线是购房人群，这是整个行业的分析，这条线是eju的购房人群的分布，我们在产品网站的设计，整个项目的选择上都是比较接近主流消费人群的。项目选择我们选择的第一阶梯要素，地段、交通。第二是环境、户型、价格，我们在项目的选择上也非常贴近消费者的实际的需求。

　　这张图非常有意思，我们潜在的购房者的面积偏好，大家都知道70-90平米，也就是说我们包括预期70-90的房子都是我们eju平台选取的项目和商品非常主力的户型。但是有一个非常有意思的现象，我们的平白上70-90的比例跟这个比例是对调的，原因非常简单，电子商务网站价格还是非常敏感的因素，我们符合了主要年轻人的购房需求，但是考虑到这个平台是新上线的，还有很多认知上的过程，所以我们选取了一些价格因素更敏感的，总价更低的房源。

　　网站技术架构，这是我的老本行了，跟大家介绍一下；预算，存储跟数据，为什么把api这层也打出来了，我告诉大家，做任何一个网站，任何一个产品都需要一个积累的过程，eju虽然只有四个月的时间，但是从我到新浪乐居到现在三年的时间，已经开始整理从底层的网络安全基础性的到抽象出来的数据、存储、计算三个部分，这三层我们是非常标准的，搭建整个EJU.com的时候我们没有花任何的力气，就是因为我们做了很好的积累。

　　再往上，第三方基础平台及周边的应用，我们基于这一层开发出了基于电商的api，房源、预约、互动，新浪微博和腾讯的q加平台，我们希望这一类的应用并不是由我们来建，除了前期的基础标准我们来建，后面我们希望花更多的时间把这套开放平台做好，从技术底层解决开放的标准，这些东西是不是四个月做的，而是我们用三年的时间做的。但是我们能保证所有的过程都是基于公司所有的脉络一脉相承发展过来的。

　　因为涉及到交易，一定要讲安全，安全分几个层级，我们从网络介入上，idc五的数据同步，服务器的集中管理，今天我看一个卖鞋的网站有一个特别有意思的解释，因为产品秒杀，家里有两台服务器，但是发现两台服务器之间差了几秒，我觉得这个很可笑，这个不应该出现在秒以上，一定是秒以内完成的，服务器现在我们积累了1000多台服务器，有一套非常完整的服务器管理机制。

　　服务器的状态监控，我们之前也遇到一套流量突发的情况，我们会发现哪一个服务器到期了，哪一个压力很大。最后一个很简单，应用故障处理，我们近期发现了很多，我们下面会有很多的工作支撑这个事情，网络拓扑这个非常专业了，我们发现一旦一个节点被发生攻击的时候，会有一个备用的出来，我们整体来讲有双点，双备的机制。

　　最后演示一下我们前两天拍的照片，从整个安全管理上，从整个细节工作上都非常的规范。

　　最后回到EJU.com电子商务平台的架构上，这个平台解决四大难题当中的引流的部分，电子商务平台方案的部分解决的是信息不对称的问题和线上支付的问题以及准线上交易服务的基础，我们针对的解决是我们四个大的问题。

　　最后一句话我们经常跟团队讲的一句话，其实任何一个模式都很容易被模仿，今天有记者采访也提到这个问题，但是我们认为我们始终还是在创新中前行的团队，谢谢大家！

邵阳房产

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