崔元星：地价房价过快增长到底与谁有关

崔宪兵

  面对一浪高过一浪的楼市地市疯狂，中央于近期出台了一系列宏观调控政策，量、价齐跌的局面逐渐显现，应该说，调控取得了一定的效果，尤其是这两天，国务院新闻办公布了全国工程建设领域20例典型腐败案件，落马涉地官员地（厅）级57人、县（处）级611人，工程、土地风暴来袭。但是，人们不禁要问，房地产市场的癫狂仅靠中央出几份文件、抓几个贪官就能治标又治本吗？隐藏在地市房市背后的黑手究竟是什么？这里摘录《中国青年报》李松涛记者于2006年12月15日采访笔者的一篇报道，虽然时隔三年多，也许对认清当今的房地产市场及未来走势有一定的借鉴意义，详见http://news.qq.com/a/20061215/000943.htm。
  2006年11月24日消息，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合公布消息：2006年1-10月，北京市新建商品房价累计涨8.4％，比1-9月提高0.1个百分点。
( h( I' [' i( A' X3 X, z二手房市场：被两个“最”字困惑
" `4 z2 L! `3 _# _) w5 ^, b, q8 j　　今年北京市二手房交易量增幅创历史最低，价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。
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一手房市场：政策与对策博弈
　　不仅二手房市场价格增幅大，一手房价格也在持续攀升。
4 M$ {$ x  c+ X4 L9 T; w　　国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京更是以10.7%的涨幅名列首位。
　　据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。
& `1 A/ Z6 w# I" k# f$ I4 R- {　　从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越高？
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+ c2 n% L; e) r  O. ]  北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明，地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元，依靠土地出让，地方政府已经赚得盆满钵满。
8 m+ A9 w6 o8 G　　康胜认为，卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策，地方政府在博弈，一下子可能刹不住车。
住宅用地收益补贴了工业用地
　　去年到今年的房地产宏观调控政策，把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上，对土地的调控更加关键。
2 M( H" {: Z' R' n3 Y/ w9 r　　在业内人士看来，无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策，均会产生不同程度的影响。
+ O0 |+ P7 i7 d7 B8 c% O　　11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准，将在原有基础上提高一倍。
) D' i. T3 U4 p8 H6 A  z- i　　“提高新增建设用地门槛，带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说，很多开发商都囤积了不少土地，有报道说，近年来，就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地处在囤积未开发状态。
　　崔元星认为，今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月，国务院通知规定：工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说，工业用地出让打破了过去协议出让的规则。
1 d; @" X7 p' v. ^4 W5 U& j1 s* p　　表面看，工业用地与住宅用地并没有什么直接联系，工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系，但实际上二者密不可分。
　　据崔元星介绍，不论工业用地还是住宅用地，其一级开发成本相差无几，一般在20万元／亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格，都在10万元／亩左右，一般开发区的地价更低，有些地方甚至出台了零地价招商的政策，“这些低于成本的亏空怎么补？用住宅用地收益来补”。
　　众所周知，地方政府吸引投资商，往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作，政府基本掌控供求关系，可以无限拉高。所以住宅用地价格越高，地方政府越受益，不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上，还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支，就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。
: T. d# w2 m+ [  m% ]/ }9 P8 r　　崔元星认为，如果把工业用地放开，地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地，从而就能够抑制房价的上涨。
3 r1 c2 C9 d! Y: ~* |: S7 ]　　然而，工业用地公开出让的政策出台之后，市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。
' p5 R# w5 X% G- t+ ?　　在我国，土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者，一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基矗这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。
: b0 y2 {' `8 \7 o. Y* E) I“地方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？”崔元星说，在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。
（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

崔宪兵

作者:崔元星   未分类   2010-5-26